 Patrick Bateman
|
huge
06 May 2009
a écrit :
En quoi la situation n'est pas la même ? Le délire du "oui mais cette fois-ci c'est pas pareil" je l'ai entendue en 1999/2000 pour la nouvelle économie (je bossais dans le milieu) où en gros les fondamentaux économiques avaient changé et je ne sais plus quelles autres balivernes. On sait comment ça c'est terminé... En quoi la crise sera finie dans 1 ou 2 ans ? Une bulle d'actifs auquel une large population a participée (c'est dans ça qu'on est avec une bulle sur l'immo et un peu sur les actions), il n'y a que la crise de 29 et la crise japonaise de 1990 qui y ressemblent et clairement, ça ne s'est pas réglé en 1 ou 2 ans... L'argument de base qui provoque la baisse de l'immo c'est celui là : pour n'importe quel bien, le loyer me coûte moins cher chaque mois qu'un remboursement de mensualité. Si en plus les prix baissent de mois en mois, alors j'ai tout intérêt à continuer à louer : 1/ j'acheterais demain moins cher qu'aujourd'hui 2/ j'économise le différentiel qui me servira en apport pour mon achat quand on sera au plancher. Comme j'attends, je n'achète pas. Donc il y a moins de demande, toujours de l'offre : règle économique de base : ça baisse. "Oui mais alors, les gens vont arrêter de construire pour limiter le stock" : oui mais non, l'inertie est monstrueuse sur ce marché, c'est pas une usine que tu arrêtes du jour au lendemain, les trucs qui sont livrés maintenant ont été commencé il y a 4 ou 5 ans (prospection de terrain, études, plans, financement, achat, construction, etc). Sachant qu'en plus on a une crise (mais on l'a eue en 93 aussi, peut-être d'ailleurs provoquée par la chute des prix de l'immo), les taux d'intérêts pour les particuliers vont remonter parce que les prêteurs veulent se prémunir du risque (chomage des emprunteurs) : ce faisant, il n'y a que les personnes avec un apport qui pourront acheter (ça, c'est l'argument pour contredire le "oui mais si c'est pas cher, tout le monde achetera donc les prix remonteront" : non, tout le monde ne pourra pas acheter avec des taux de 6 ou 8%, il faudra un apport). Dès que la baisse est enclenchée, le mécanisme est en marche et le plancher ne sera atteint que lorsque le prix d'un loyer sera équivalent à une mensualité de crédit. C'est exactement ce qui s'est passé en 1991 jusqu'en 2000 lorsque les loyers ont été égaux à une mensualité d'emprunt : dans ce cas là il est plus intéressant d'acheter parce sinon demain le prix sera plus élevé (c'est le même raisonnement que pour la baisse mais inversé). Et je ne vois pas trop où est le "believe" de Soda, la courbe de Friggit est quand même fondée sur des données tout ce qu'il y a de plus solides et les mécanismes sont connus. Je remets la courbe de Friggit mais en plus détaillée :
Pas besoin d'un doctorat en mathématique pour voir quelle sera la gueule de la courbe et la valeur de la pente... (perso je pense que le point bas sera atteint en 2013/2014) Pour toutes les infos, les calculs, les sources :
Je conseille aussi de regarder le graphe en haut à droite de la page 3 : "Indicateur de pouvoir d'achat immobilier des ménages au taux d'intérêt nominal" : le pouvoir d'achat des ménages est extremement bas, comme en 91... Clairement l'argument du "mais Paris c'est un micro-marché, ça ne baissera pas" ne tient pas, Paris a baissé comme le reste en 1991. Une dernière réfutation pour l'argument "mais la baisse est terminée, vite il faut acheter avant que ça ne remonte trop" : Un mec avec un peu trop de temps a fait une revue de presse sur cet argument lors de la chute de l'immo de 91, le resultat est ici :
Tous les ans, les médias ont refait le coup du frémissement de printemps alors que les prix continuaient de baisser d'une année sur l'autre. Les médias ne sont clairement pas objectifs en ce qui concerne l'immobilier : je sais que plus personne n'achète de journaux mais il est toujours intéressant d'en feuilleter un : il y a des pages d'annonces immobilières : les médias vivent pour une part de leur revenu grâce aux annonces immo et ont tout intérêt à ce que ce marché se porte bien. Maintenant dans le cas de Drich, je suis comme lui, j'ai un tiers de mon salaire qui part en loyer mais comme je suis pas flambeur j'économise aussi un autre tiers (qui partirait de toutes façons en mensualité d'emprunt) qui me servira comme apport et comme bonne garantie. Pareil, blinde Livret A, PEL, évite les découverts au maximum, fuis les crédits conso comme la peste (si tu peux pas te payer un truc cash, c'est que tu n'es pas assez riche pour te le payer) sauf pour une bagnole bien sûr (et encore...), si tu peux gagner beaucoup c'est mieux (lol), bref, faut avoir un bon dossier de bourgeois pour avoir les meilleurs taux (on ne prête qu'aux riches hein, sinon on se mange des subprimes, ça se termine mal de prêter aux prolos qui remboursent pas). De toutes façons il faut arrêter de rêver : sauf si grand-mère file du pognon en donation, _personne_ ne peut plus acheter : il suffit de regarder combien coûte l'appart qu'on occupe et voir sur combien de temps et à quelle mensualité on pourrait se le payer : sur 25/30 ans, avec les intérêts tu payes deux fois le bien, aucun intérêt. Sinon Soda a très bien résumé la situation, je vois que comme moi il a bien fait son homework Un edit pour zbah : zbah a écrit :
La demande de Ferrari en France c'est 30 millions de mecs qui en veulent.
(cf mon point sur l'apport nécessaire) Pour le prêt à taux zero : mauvaise pioche, tout le monde peut en profiter donc ça n'est pas discrimant. Et il faut pas jouer les gauchistes hein : c'est un marché, faut être les moins nombreux possibles comme acheteur pour être en position de force, il faut avoir des armes que les autres n'ont pas : du cash en apport. Ça c'est discrimant et ça permet d'éliminer la pseudo-concurrence qui voudrait acheter (mais qui ne peut pas). zbah a écrit :
C'est tout ce qu'il faut espérer : Avec des prix bas et des taux hauts : * Tu élimines de la concurrence (si tu as un apport)
À l'inverse avec des prix hauts et des taux bas : * Trop de concurrence : on prête à n'importe qui, même plus besoin d'apport, ça fait monter les prix, les pauvres se croient riches...
|
